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行業動態

按評估值征房地產稅,房地產估價師早已準備好了

文字:[大][中][小] 2017-12-22    瀏覽次數:1343    

 

20171220日的《人民日報》第7版發表了財政部長肖捷的署名文章《深化稅改加快建立現代財政制度》,有媒體在轉發的時候把這篇全面闡述稅改和建立現代財政制度的長文用了一個吸引眼球的標題來濃縮:對個人住房按評估值征房地產稅。

這兩年媒體往往抓住一切和房地產稅有關的話語做文章,筆者覺得對此已無評論的必要,包括按評估值征房地產稅,實際上早已不是新鮮話題。

自從2003年底十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善市場經濟體制若干問題的決定》提出“實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費”以來,稅務部門就開始在設計房地產稅(即物業稅)的征稅和評稅機制,作為專業從事房地產估價業務的中國注冊房地產估價師群體,也一直在從理論和實踐兩方面積極配合這項工作。

從價計征房地產稅,這幾乎是全世界通行的做法。同樣,房地產稅的評估作為一種專有目的的房地產估價業務,其估價方法和估價模型在房地產稅制度成熟的國家和地區也已經是非常成熟并仍在不斷創新。成立于1994年的中國房地產估價師與房地產經紀人學會作為國家級的房地產估價學術和行業自律團體,也一直和包括國際物業稅學會(International Property Tax Institute)、國際評稅官協會(InternationalAssociation of Assessing Officers)、香港差餉物業估價署等專業協會和專業機構保持著密切聯系和學術交流,對專用于房地產稅評估的大規模評稅(Mass Appraisals)技術和模型也已熟練掌握并用于多地稅務部門的二手房交易課稅自動估價系統(這個系統可以很容易地轉化為房地產稅評稅系統)。

在國務院大規模清理整頓職業資格制度之后,中國注冊房地產估價師作為評估行業唯一一個具有準入要求的職業資格,其專業性一方面來自法律的要求,另一方面也來自多年來積累的專業經驗和行業操守。為房地產稅提供全面的估價服務,中國注冊房地產估價師已經做好了準備。

(本文作者是中山大學嶺南學院教授,房地產咨詢研究中心主任,中國房地產估價師與房地產經紀人學會資深會員、副會長兼國際交流委員會主任委員)


附文:

澄清房地產稅的幾個基本概念


房地產稅一直牽動世人的心,關于房地產稅的議論也時起時伏,但包括很多專家在內的諸多議論,往往是在并不那么準確的前提下進行的,有些概念甚至完全就是錯誤的。

房地產稅既然是稅的一種,就應該首先具有稅收的基本性質。稅收的目的是為政府的公共服務提供財源,當然,任何一種稅一旦開征,必然產生各種效應,或者說造成一些后果,但這些效應或者后果不能和稅收的初衷或者目的混為一談。所以筆者認為,把問題的討論集中在房地產稅是否能夠調控市場、是否能夠降低房價,等等,都不是從稅收的本來面目出發來討論問題。

同樣,房地產稅的直接目的也不是為了調節公平,不像個人所得稅,具有直接的劫富濟貧的作用。當然,如果追溯到稅收的根本目的——提供公共服務,其目的之一也是為了保持社會的公平(除此以外,政府出面提供公共服務的更直接的原因是因為需要政府來完成私人部門無法完成或者不愿做的事情,并且做這些事情需要花錢)。

政府出于公共服務的目的,要征收稅賦,征稅的時候則要考慮稅收的公平和效率。從百姓手里拿錢(征稅),可以采取各種各樣的方式,根據所拿百姓銀錢目的不同,其公平合理并且高效的征稅方式也有所不同。

在世界各國,房地產稅的征稅目的一般都是為了提供社區日常公共服務,包括:學區教育、公共衛生、社區治安,這些公共服務主要是由常住在此的居民享用的,所以針對居民住房來征稅是最合情合理的,針對性也最強,稅負不容易被轉嫁;并且假定住房面積越大、住房價值越高,享有的公共服務就越多,就應該通過繳納更多房地產稅的方式支付更多的公共服務費用。

這樣一來我們就明白了,地方政府征收房地產稅不僅不是為了打壓房價,反而是希望房地產稅和房價形成一個良性的循環。因為高房價意味著這里的住房需求大,為什么住房需求大,因為這里的社區服務、教育水平、公共衛生等各方面服務比較好,大家愿意來這里住。在美國這種現象非常明顯:學區學校水平高、治安好的市鎮,吸引了比較多的市民前往置業居住,房價就比較高。

由此出發,目前常見的另一種觀點也就站不住腳了。這種觀點就是:非私有產權不納稅,因為土地不是業主的私有產權,所以不應針對土地征收房地產稅,只能針對地上的房屋征收。通過前面的分析我們可以看出,房地產稅的課稅理由是要為居民提供公共服務,可以說和居民所住房屋(及其土地)是否私有幾乎沒有任何聯系。

還有一種說法:已經繳納了70年土地出讓金的住宅用地不應再“重復”征收房地產稅,這也是似是而非的。因為土地出讓金的實質是地租,或者說是將70年的地租一次性收取了。收取地租的理由在于:我國城市土地都是國有的,國家有權分取土地收益,征收地租。所以在收取土地出讓金或者是地租時,政府的角色是土地所有者。而在收取房地產稅的時候,政府的角色是公共管理者,是要為公共管理籌措資金。這基本上是兩回事。

當然,因為不管是地租還是房地產稅,都是進了政府的錢袋子,納稅人可以要求政府把地租拿出來用于公共服務,相應削減稅收。事實上,政府往往也是這么做的:廣州市政府這些年收取的土地出讓金,不是很多都用在地鐵建設等城市基礎設施建設上了嗎?香港政府更是長期用高地價(也就是政府收取高地租)來維持低稅率(不過香港的物業稅,也就是“差餉”,倒是一直照收不誤的,所謂低稅,主要是稅率較低并且稅制比較簡單的流轉稅和所得稅)。

我們再來看看另一種常見的觀點或者說爭議:是否應該對居民第一套住宅免征房地產稅,從第二套住宅開始征稅。如果我們明白了征收房地產稅的作用是為了籌措公共管理資金,就會明白所謂第一套住宅免稅是沒什么道理的。或者說,第一套住宅免稅的理由還不如第二套住宅免稅來得充分呢——因為一戶居民同時只能使用一套住宅,他的第二套住宅享受的公共服務為零(比如說子女教育)或者說很少(比如說垃圾清運等公共服務)。

但第二套住宅通常還是要征收房地產稅的,這時可以把房地產稅看作一種資源稅——在土地資源有限的情況下,多占用土地資源,就要額外多交稅,以此來提倡節約資源,縮小貧富差距。在這種情況下,房地產稅更多地體現了調節貧富的作用。

如果把多套住宅的房地產稅視為資源稅,那么應該是累進稅率才更合理:第三套比第二套應該適用更高的稅率。但稅收除了公平,還要考慮效率,把稅率分得這么細,公平則公平矣,效率則可能大受影響。所以比較好的做法還是一刀切,按照統一的稅率對所有的住宅征收房地產稅。

至于房地產稅應該從價計征還是從量計征(按面積征收),從量計征當然會簡單很多,但這樣可能未能體現房地產稅的實質——前面說了,房地產稅是用于政府的公共服務的,房價高意味著政府的公共服務好,吸引了較多的人來這里居住,所以應該收取較多的房地產稅,因此從價計征更公平。

從價計征必然涉及房地產估價問題,好在這并不是不可逾越的障礙,世界各國在房地產稅估價方面已經積累了很多經驗,提煉出很多高效實用的估價模型,我國的房地產估價師在這幾年也已經基本上掌握了這些估價技術。

 

來自:中國房地產估價師與房地產經紀人學會  廖俊平

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